Kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois henkilökohtaisella pankkilainalla?

Oman asunnon myynnin kannalta ratkaisevampi tekijä on asunnon velaton hinta.

Säästöpankin brändikuva.

Uudisasuntojen kauppa käy edelleen vilkkaana. Uudisasunnoissa on yleensä merkittävä yhtiölainaosuus ja lainaosuus voi olla jopa 70 % asunnon hinnasta. Monella vanhalla taloyhtiöllä on puolestaan äskettäin tehty tai on edessä isot remontit. Näissä tilanteissa asunto-osakkeen omistajalle tulee hoidettavakseen iso yhtiölainaosuus.

Kannattaako tämä yhtiölainaosuus maksaa pois ottamalla vastaavan suuruinen henkilökohtainen laina pankista? Tähän ei ole olemassa yksiselitteistä vastausta. Itse olen suosinut pankkilainaa. Taloyhtiölainat ovat nykyään sen verran edullisia, että lainan pitäminen taloyhtiölainana voi myös olla varteenotettava vaihtoehto.

Pankkilainan etuja

Pankkilainassa on useita etuja verrattuna taloyhtiölainaan. Taloyhtiölainassa laina-aika ja näin ollen myös maksuerä on valmiiksi määritelty.

  • Pankkilainassa pystyt itse vaikuttamaan siihen, kuinka paljon haluat maksaa lainaa kuukausittain. Varsinkin jos tulosi ovat pienet voi tällä olla iso merkitys.
  • Pankkilaina on joustavampi ja voit sopia esimerkiksi lyhennysvapaista tai maksaa satunnaisia ylimääräisiä lyhennyksiä toisin kuin taloyhtiölainoissa.
  • Mikäli asunnon omistaja maksaa asunnon yhtiölainan pois, nostaa se vastaavalla summalla asunnon vakuusarvoa. Näin ollen pankki on yleensä valmis myöntämään lainaa tähän käyttötarkoitukseen, vaikka vakuuksia ei muuten olisi vapaana olettaen, että asiakas on muuten hoitanut asiansa hyvin.

Yhtiölainan merkitys asuntoa myytäessä

Väitän, että oman asunnon mahdollisen myynnin kannalta sillä ei ole suurta merkitystä kohdistuuko asuntoon yhtiölainaosuutta, vaan ratkaisevampi tekijä on asunnon velaton hinta. Asuntosijoittajat ovat merkittävä tekijä asuntomarkkinoilla tällä hetkellä.

Monet asuntosijoittajat haluavat päästä mahdollisimman pienellä pääomalla kiinni asuntoihin ja maksimoida velkavivun vaikutuksen.

Näin ollen he suosivat mahdollisimman alhaista kauppahintaa (eli hintaa, jossa yhtiölainaosuus on vähennetty velattomasta hinnasta). Sijoittajia kiinnostavat kuitenkin yleisesti yksiöt ja kaksiot ja nämä ovat yleensä sellaisia kohteita, jotka muutenkin menevät markkinoilla hyvin kaupaksi.

Jos taas itse olet liikenteessä asuntosijoittajana, on myös taloyhtiölainassa omat puolensa. Silloin sinun kannattaa selvittää tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö rahoitusvastikkeet. Mikäli taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, voit vähentää ne verotuksessa samana vuonna vuokratuloista. Mikäli taloyhtiö puolestaan rahastoi rahoitusvastikkeet, luokitellaan ne osana hankintamenoa, jolloin suoritukset voidaan vähentää verotuksessa asunnon myynnin yhteydessä.

Yksinkertaisin tapa tehdä ratkaisu, kannattaako yhtiölaina maksaa pois pankkilainalla, on vertaamalla saako oman asuntolainan edullisemmin ehdoin kuin millä taloyhtiö on saanut lainansa. Mikäli hinnat ovat samaa luokkaa, suosittelen lainan ottamista pankkilainana yllä mainittujen etujen myötä, mikäli ostat asunnon omaan käyttöösi. Jos sinulla puolestaan on yhtiölainaa vastaava summa säästöinä voi verrata yhtiölainan korkoa siihen, paljonko tuottoa uskot saavasi säästöillesi. Lisäksi on hyvä miettiä, onko säästövaroille jotain muuta käyttöä lähivuosina.

Mikael Myllyoja.

Mikael Myllyoja
010 430 9860

Mikael toimii yritysrahoitusten luottopäällikkönä. Hän hoitaa isompia yritysrahoitusjärjestelyitä kuten yrityskauppoja ja uudiskohteiden RS-rahoitukseen liittyviä asioita koko pankin toimialueella.

Julkaistu

Ajankohtaista