Ostamassa tai myymässä kotia? Tätä et ehkä tiennyt
1) Myyjä vastaa ostajalle asunnosta annetuista tiedoista ja asunnon merkittävistä virheistä kaupan jälkeenkin.
Asunnon myyjällä on lakisääteinen tiedonantovelvollisuus. Se tarkoittaa, että myyjän on annettava asunnon ostajalle ennen kauppaa oikea tieto kiinteistöstä ja asunnosta eikä hän saa jättää mitään kauppaan vaikuttavaa kertomatta. Myyjän tulee kertoa myös kaikki tiedossaan tai epäilyksessään olevat asunnon virheet ja puutteet. Jos kaupassa käytetään välittäjää, myyjän on annettava tiedot välittäjälle, jonka tehtävänä on kertoa ne ostajaehdokkaille.
Myyjä vastaa ostajalle kuitenkin myös virheistä, joiden olemassaolosta hän ei tiennyt. Näitä virheitä kutsutaan piileviksi virheiksi. Myyjän lakisääteinen vastuuaika piilevistä virheistä on kiinteistökaupassa viisi vuotta ja asunto-osakekaupassa kaksi vuotta.
Jos ostaja havaitsee kaupan jälkeen asunnossa piilevän virheen, hänen on reklamoitava myyjää kirjallisesti mahdollisimman nopeasti.
Valtaosa reklamaatioista saadaan sovittua myyjän ja ostajan kesken ilman, että lakimiehiä tai oikeudenkäyntejä tarvitaan. Useimmiten myyjä tutkii ja korjauttaa virheen itse omalla kustannuksellaan tai hän myöntää ostajalle ns. hinnanalennuksen, joka perustuu virheiden todellisiin korjauskustannuksiin.
Joskus voi käydä niin, että myyjän asuntokaupparahat menevät muiden velkojen maksuun eikä myyjälle jää realisoitavissa olevaa omaisuutta. Tällöin isona riskinä on, ettei myyjä pysty korvaamaan ostajalle asunnon mahdollisia piileviä virheitä. Siksi hyvän välitystavan mukaan välittäjän tulee kertoa ostajalle ennakkoon, jos hän epäilee myyjän varattomuutta.
2) Välittäjä on ammattitaitoinen asuntojen myyjä ja markkinoija, hän ei vastaa asunnon virheistä.
Välittäjä myy ja markkinoi asuntoa toimeksiantajan lukuun ja vastaa työnsä suorittamisesta hyvän välitystavan mukaisesti.
Välittäjällä on välityslain mukaan myös erityinen selonottovelvollisuus, joka tarkoittaa sitä, että hänen on varmistettava, että ostajilla on ennen tarjouksen tekemistä käytössä kaikki kauppaan vaikuttava tieto.
Välittäjällä ei ole kuitenkaan velvollisuutta tarkistaa myyjältä tai isännöitsijältä saatujen tietojen oikeellisuutta, ellei hänellä ole syytä epäillä niiden oikeellisuutta. Välittäjältä ei vaadita rakennusteknistä erikoisosaamista eikä hän vastaa asunnosta löytyvistä virheistä.
Välittäjän puheilla on merkitystä myös myyjälle, sillä myyjä vastaa juridisesti myös välittäjän antamien tietojen oikeellisuudesta ostajalle.
Myyjän kannattaakin hankkia jo asuntokauppaa suunnitellessaan asunnostaan ja sen materiaaleista sekä remonteista oikeat tiedot, valita välittäjä huolellisesti ja ohjeistaa hänet hyvin tehtäväänsä. Välityspalvelun hintaa ei kannata pitää ainoana valintakriteerinä.
3) Kosteusvauriot antavat merkkejä – tunnista ne ennen kauppaa.
Neljä vuodenaikaa sateineen ja routineen laittavat Suomen talot kovalle koetukselle. Ostajan ja myyjän on hyvä tietää, että kosteusvauriot eivät katso rakennusvuotta tai talotyyppiä.
Väärissä paikoissa asusteleva kosteus antaa yleensä myyjille ja ostajille merkkejä itsestään. Tällaisia ovat kuprut, läikät tai muutoin oudot jäljet seinä- tai lattiapinnoissa. Irtoilevat materiaalit. Lahot puurakenteet. Maakellarin haju huonetiloissa. Sienikasvusto sisäpinnoilla.
Terveyshaittoja tulee, jos rakenteissa ja pinnoilla oleileva kosteus saa niissä alunperin olleet normaalit mikrobit kasvamaan ja muuntumaan terveydelle haitallisiksi mikrobeiksi, esim. homeeksi.
Home ei välttämättä haise eikä näy eivätkä kaikki saa siitä samanlaisia oireita. Voi olla, että asunnon myyjä on asunut asunnossaan vuosia ilman oireita, mutta uuden ostajan perhe alkaa heti kärsiä hengityselinten vaivoista.
Kiinteistökaupan yhteydessä on tärkeä teettää auktorisoidulla kuntotarkastajalla kuntotarkastus ennen lopullista kaupantekoa. Pienemmissäkin asunnoissa kannattaa harkita kosteusmittausta.
Jos kosteutta löytyy, on selvitettävä mistä ja miksi sitä tulee, uusittava vaurioituneet pinnat ja eliminoitava pikaisesti kosteuden aiheuttaja.
Mitä nopeammin kosteusvaurio huomataan ja korjataan, sitä todennäköisempää on, että säästytään pysyviltä vahingoilta ja terveydelle haitallisten mikrobien kasvulta.
4) Oikeusturvavakuutus auttaa riitatilanteissa.
Asuntokaupassa ostajan ja myyjän apuna on oikeusturvavakuutus, joka tulee yleensä kotivakuutuksen kylkiäisenä. Sitä tarvitaan, jos asunnosta löytyy virhe, jonka korjaamisesta myyjä ja ostaja eivät pääse sopuun.
Oikeusturvavakuutukset korvaavat mahdollisiin asuntokauppariitoihin liittyviä lakimies- ja oikeudenkäyntikuluja ja niissä on tavallisesti sekä omavastuu että korvauskatto.
Molempien riidan osapuolten on hyvä varautua siihen, että oikeusturvavakuutuksen korvaus ei riitä kattamaan oikeusprosessin todellisia kuluja.
Lakimiesten tuntihinnat ovat kuluttajan näkökulmasta kovat. Asiantuntijalausuntojen hankkimiseen ja muihin virheiden selvittelykuluihin menee aikaa ja rahaa. Mikäli riita etenee oikeuskäsittelyyn saakka, hävinnyt osapuoli voidaan velvoittaa hoitamaan toisenkin osapuolen lakimies- ja oikeudenkäyntikulut.
Useimmat asuntokauppariidat saadaan onneksi sovittua ennen käräjille menoa. Laihakin sovinto on yleensä parempi kuin lihava riita, myös asuntokaupoissa.
Lisätietoja
Kuluttaja- ja kilpailuviraston ohjeita asuntokaupan virhetilanteisiin.