Inlösning av arrendetomt vid ett nytt objekt – lönar det sig att lösa in tomten eller inte?
Den senaste tiden har det i medierna diskuterat mycket kring utbudet av nyproduktion. Det har spekulerats i huruvida det för närvarande finns ett överutbud av nyproduktion och var köparna finns, detta med tanke på att man ännu för ett par år sedan reserverade nya objekt blixtsnabbt enligt principen först till kvarn. Arrendetomter med så kallad valfri inlösningsrätt har vuxit i popularitet och satt fart på marknaden. Men vad bör man göra med en tomt, lösa in den eller fortsätta betala arrende?
En arrendetomt ger alla möjligheten till ägarboende
Fenomenet med arrendetomter var känt redan på 50- och 60-talen. Med arrendetomterna strävade städerna och kommunerna efter att främja möjligheten för oss vanliga människor att köpa en egen bostad. I detta fall betalades ju i samband med vederlaget arrende för tomten och på detta vis fick städerna och kommunerna fler skattebetalare. Bostadspriserna var rimliga och arrendetiderna långa samt arrendepriserna låga.På vilken nivå ligger priset för en gammal arrendetomt?
I många husbolag som bildades på 50- och 60-talen ser man nu med spänning på vilken nivå städerna och kommunerna fastställer arrendet för sina tomter. Som tur är brukar priserna ofta hållas på en rimlig nivå och ibland kan en stad även tillåta bolagen att lösa in tomten. I detta fall ansvarar aktieägarna för att köpepriset betalas medan tomten övergår i bolagets ägo, inte den enskilda invånarens ägo. Samtidigt kan dock återförsäljningsvärdet då du säljer din bostad stiga, vilket i slutändan kan vara en positiv sak för dig som aktieägare.
Vanligtvis upprättar dock staden eller kommunen nya arrendeavtal som i regel är ganska långvariga och tillförlitliga. Invånarna kan vara lugna i fråga om arrendet för tomten.
Uppsvinget för arrendetomter med valfri inlösning började för cirka 10 år sedan
För drygt tio år sedan började byggherrar erbjuda bolag ett alternativ med så kallad valfri inlösning. Enligt detta alternativ köper den blivande aktieägande kunden en bostad och ges möjligheten att i samband med köpet lösa in tomtandelen som tillhör bostaden så att den övergår i bolagets ägo. Tomten kan ägas av en privat fond eller annat bolag. Det vill säga en fond ingår ett avtal med husbolaget där man avtalar om bland annat vilken rätt aktieägarna har att lösa in sin andel av tomten och på vilken grund inlösningspriset fastställs.
Vad bör man fästa uppmärksamhet vid i fråga om arrendetomter?
Det lönar sig att noggrant läsa igenom villkoren gällande inlösningen av tomtens ägarandelar, eftersom det är svårt att se hur mycket en inlösning av tomten eventuellt skulle kosta i framtiden. Kan man vänta sig årliga förhöjningar av tomtarrendet? Om detta är fallet, vilka villkor gäller för en höjning av arrendet? Kan en tomtandel lösas in i samband med köpet (vanligtvis är detta möjligt)? I vilka av följande situationer kan en tomtandel lösas in i husbolagets ägo? Vanligtvis finns det en exakt redogörelse för dessa och köparen bör läsa dessa villkor noggrant och utifrån sin egen ekonomi överväga vad som är smart och vad som passar en själv och ens livssituation bäst.
Bostadsaktiebolag som är belägna på arrendetomter är ofta attraktiva i den bemärkelsen att köpeprisen är ofta en aning lägre än bostäder på ägartomter. Å andra sidan måste man i samband med vederlaget betala tomtarrendets andel. Om vederlaget för tomten är till exempel i storleksklassen 5 procent, skulle det för en tomtandel på exempelvis 20 000 euro innebära 1 000 euro per år delat på 12 månader – vilket är 83,3 euro/mån. Det är dock viktigt att förstå att fast man betalar vederlag förkortas inte tomtandelens belopp, utan det månatliga vederlaget för tomten är ett arrendevederlag som inte påverkar tomtandelens inlösningspris. Om man överväger inlösning och har möjlighet att lösa in tomten åt sig själv, lönar det sig inte att vänta. Om några år kommer tomtandelens pris att ganska så säkert vara en aning högre och de arrenden som betalats minskar inte på tomtens inlösningsandel. Valet ligger alltid hos köparen.
Arrendetomter är även förknippade med risker som en enskild bostadsköpare egentligen inte kan gardera sig mot. Alltså vad händer om en annan aktieägare inte förmår lösa in tomten eller betala sin eget arrendevederlag? Aktieägaren betalar åt husbolaget det överenskomna priset för tomtandelen, med vilket husbolaget köper en andel av tomten åt sig, det vill säga bolaget ansvarar för tomtens arrende eller inlösningen av den återstående andelen. För bolagets förpliktelser ansvarar däremot aktieägarna – även de som redan betalat sin andel.
Undersök bakgrunden noga – och lita på framtiden
Summa summarum, som vid all handel gällande ett eget hem eller en placeringsbostad finns det ett par saker att komma ihåg i fråga om arrendetomter. Det lönar sig alltid att fråga och ifrågasätta. Läs alla papper noggrant och be en förmedlare om hjälp. Och om du stöter på en lägenhet som passar just dig, så lönar det sig då månne inte att köpa den. Allt annat ordnar sig med hjälp av experter och genom att förnuftigt förvalta sin egen ekonomi.
Skribenten är Anna-Maija Kuosmanen, verkställande direktör för Urbaanit Kodit Oy som ingår i fastighetsförmedlingskedjan Sb-Hem. Företagets mission är att erbjuda den smidigaste fastighetsförmedlingen i stan.