Puutteet ja virheet isännöitsijäntodistuksessa voivat johtaa vastuukiistoihin asuntokaupan jälkeen

– Isännöitsijäntodistus on erittäin tärkeä asiakirja asuntokaupan kaikille osapuolille. Sen tehtävänä on antaa myyjälle, ostajalle, välittäjälle ja rahoittajalle luotettava ja ajantasainen kuva taloyhtiön kunnosta ja taloudesta, tehdyistä korjauksista sekä tulevista kunnossapitotarpeista, kertoo Säästöpankki Helsingin liiketoimintajohtaja Tommi Grönlund.

– Isännöitsijäntodistusten laadussa on isoja eroja. Valitettavasti ei ole olemassa yhtä standardoitua pohjaa, jota kaikki käyttäisivät. Todistuspohjissa ja isännöitsijöiden kirjaamiskäytännöissä on kirjavuutta, joka luo haasteita tietojen siirtämiseen käytössä oleviin välitysjärjestelmiin. Lisäksi pienissä taloyhtiöissä, joissa isännöintiä saattaa hoitaa joku osakkaista, todistus on usein täytetty käsin ja puutteellisesti. Tietojen oikeellisuuden varmistaminen korostuu tällöin entisestään, sanoo Sp-Kodin toimitusjohtaja, kiinteistöneuvos Jukka Rantanen.

– Asuntokaupassa välittäjä on lähtökohtaisesti vastuussa isännöitsijäntodistuksessa ilmenneestä virheestä. Hänellä on laaja selonotto- ja tarkistusvelvollisuus. Jos kaupanteon jälkeen ilmenee, että isännöitsijäntodistuksessa on ollut virheellistä tai puutteellista tietoa, ostaja kohdistaa korvausvaatimuksensa hyvin usein ensimmäiseksi välittäjälle. Välittäjä joutuu sitten pohtimaan sitä, lähteekö hän riitelemään vastuusta isännöitsijän kanssa, Rantanen jatkaa.

Myynnissä olevan asunnon isännöitsijäntodistus tulee uusia neljän kuukauden välein

Nykyisessä markkinatilanteessa asunnot voivat olla myynnissä kuukausien ajan. Tänä aikana taloyhtiössä voidaan pitää yhtiökokouksia, tehdä remonttipäätöksiä tai käynnistää hankkeita, jotka eivät näkyneet myynnin alkaessa hankitussa isännöitsijäntodistuksessa.

– Asuntojen pitkät myyntiajat lisäävät riskejä asuntokaupassa. Isännöitsijäntodistuksen tiedot voivat vanheta nopeastikin, jos yhtiössä on tapahtunut esimerkiksi ylimääräisiä kustannuksia aiheuttanut iso vesivahinko tai siellä päätetään uudesta remontista asunnon myyntiprosessin aikana, kertoo Rantanen.

– Hyvän välitystavan mukaan isännöitsijäntodistus on voimassa neljä kuukautta, jonka jälkeen se tulee uusia. Taloyhtiöiden hallitukset aloittavat usein loppuvuonna tulevan tilikauden suunnittelun ja kevään yhtiökokoukseen päätettäväksi tuotavien tulevien remonttien valmistelun. Välittäjän on tärkeä muistaa kysyä isännöitsijältä myös näistä hallituksen valmistelussa olevista asioista.

Isännöitsijätodistuksen merkitys korostuu erityisesti vanhoissa taloyhtiöissä

– Erityisen tärkeää on, että isännöitsijäntodistuksesta käyvät selkeästi ilmi sekä taloyhtiön korjaushistoria että kunnossapitotarveselvitys eli viiden vuoden KPTS. Helsingissä tämä korostuu erityisesti sellaisten vanhojen taloyhtiöiden kohdalla, joissa on jo tehty merkittäviä peruskorjauksia tai niiden valmistelu on parhaillaan käynnissä, muistuttaa Rantanen.

– Asunnonostajalle isännöitsijäntodistus on tärkeä tulevien asumiskustannusten sekä asunnon ja taloyhtiön kunnon arvioinnissa. Myyjän näkökulmasta kattavat ja virheettömät tiedot vähentävät reklamaation ja riidan riskiä. Rahoittajana me taas arvioimme erityisesti asunnon vakuusarvoa ja myytävyyttä sekä mahdollisten tulevien korjauskustannusten vaikutusta asiakkaan talouteen ja lainanhoitokykyyn, Grönlund kertoo.

– Siinä missä välittäjää kiinnostaa erityisesti asunnon ja taloyhtiön korjaushistoria ja viiden vuoden KPTS, pankki pyrkii arvioimaan jopa seuraavaa kymmentä vuotta. Jos taloyhtiöön on tulossa useiden miljoonien peruskorjaushanke, sillä voi olla merkittävä vaikutus asiakkaan talouteen ja maksukykyyn. Siksi tulevien korjausten näkyminen isännöitsijäntodistuksessa on pankille erittäin tärkeää.

Isännöitsijäntodistukset yhdenmukaistuvat tulevaisuudessa

Grönlund ja Rantanen odottavat isännöitsijäntodistusten yhdenmukaistuvan HTJ-huoneistotietojärjestelmän kehittämisen ja sähköisten palvelujen yleistymisen myötä. Tavoitteena on, että isännöitsijäntodistukset ja muut taloyhtiöasiakirjat olisivat tulevaisuudessa saatavilla yhden järjestelmän kautta nykyistä yhtenäisemmässä muodossa. Heidän mukaansa tämä tulee helpottamaan tietojen automaattista hyödyntämistä välitysjärjestelmissä sekä vähentämään inhimillisten virheiden ja ikävien jälkipuintien mahdollisuutta.

– Teknologia ei kuitenkaan vaikuta asuntokaupan vastuisiin. Vaikka tiedot siirtyisivät tulevaisuudessa automaattisesti järjestelmien välillä, välittäjän selonotto- ja tarkistusvelvollisuus säilyvät edelleen, sanoo Rantanen.

– Asuntokaupan onnistuminen perustuu siihen, että asunnon ja taloyhtiön tiedot ovat oikein, olennaiset korjaus- ja taloustiedot löytyvät asiakirjoista ja kaikki osapuolet saavat käyttöönsä saman ajantasaisen tiedon, Grönlund painottaa.

Hae asuntolainaa

Sp-Kodin kohteet