Taloyhtiölainat – voiko buumista oppia jotain?

Taloyhtiölainabuumissa arveluttavia piirteitä

Aina silloin tällöin markkinataloudessa syntyy vakaudelle haitallisia ilmiöitä. Tuoreessa muistissa ovat Yhdysvalloissa 2000-luvun alkuvuosina yleistyneet ns. subprime-asuntoluotot. Ensimmäisten lainavuosien matalilla ”seireenikoroilla” omistusasujiksi houkuteltiin ”NINJA”-asiakkaita (no income, no job, no assets), joilla ei loppupeleissä ollut pienintäkään mahdollisuutta selvitä asunnon todellisista rahoituskustannuksista. Subprime-luototuksen hallitsematon kasvu johti lopulta maailmanlaajuiseen finanssikriisiin.

Ei kotoista yhtiölainavillitystämme voi tietenkään sellaisenaan subprime-buumiin verrata, mutta jotain samaa niissä kyllä on. Suurilla yhtiölainaosuuksilla, yhtiölainojen ”ylipitkillä” lyhennysvapailla sekä vuokratulla tonttimaalla on uusien asuntojen myyntihinnat ja alkuvuosien rahoituskustannukset saatu näyttämään ”yllättävän” edullisilta. Taloyhtiölainoista on myös tullut mekanismi alentaa velkavivutetun asuntosijoittamisen rahoituskustannuksia. Samalla asuntoyhtiöiden omistusasujat ovat tukemassa tätä sijoitustoimintaa osallistumalla lainaosuuksien takaisinmaksuun liittyvien riskien jakamiseen.

Onko talonyhtiölainojen suosion kasvun taustalla asuntomarkkinoiden eriytyminen?

Kauhistelun lisäksi on hyvä myös pohtia, miksi yhtiölainaosuuksien kasvu on ilmiönä ylipäätään syntynyt. Yksi syy saattaa olla asuntomarkkinoiden eriytyminen, joka 2010-luvulla on entisestään kiihtynyt. Finanssikriisin jälkeen rakentaminen oli pitkään alamaissa eikä kasvukeskuksiin syntynyt riittävästi asuntotarjontaa. Samanaikaisesti perinteisiltä teollisuuspaikkakunnilta hävisi kymmeniä tuhansia työpaikkoja, mikä lisäsi työn perässä muuttamisen tarvetta.

Asuntomarkkinoiden alueellinen kysynnän ja tarjonnan epätasapaino sysäsi asuntojen hintojen kehityksen kovin eri urille: Isoissa kaupungeissa hintojennousu on ollut kohtuullisen reipasta, mutta taantuvilla seuduilla hinnat ovat jopa laskeneet. Kasvaneet yhtiölainaosuudet - sekä muut asuntojen myyntihintoja alentavat temput - ovat ehkä olleet markkinoiden tapa yrittää ylittää eri alueiden asuntohintojen välille repeytynyt kuilu. Valitettavasti yhtiölainabuumi on osaltaan kasvattanut kotitalouksien raskaaksi käyvää velkalastia ja houkutellut markkinoille korkealla velka-asteella toimivia asuntosijoittajia.

Mitä voimme oppia asuntomarkkinoiden kehityksen suunnasta?

Viime vuosien asuntomarkkinoiden kehityksessä on varmasti paljon opittavaa, mutta kiinnitän tässä huomiota kotitalouksien oman varautumisen merkitykseen. Noin puolet suomalaisten varallisuudesta on kiinni omassa kodissa. Jos omistusasunto sattuu sijaitsemaan taantuvalla seudulla, varallisuuden arvon kehitys voi olla heikkoa ja sitä saattaa olla vaikea tarvittaessa muuttaa toiseen muotoon. Likvidejä rahoitusvarojakin kotitalouksilla toki on - yli kaksi kertaa enemmän kuin velkoja - mutta iso osa niistä makaa tuottamattomana käteisenä. Esimerkiksi pörssiosakkeita ja rahasto-osuuksia on selvästi vähemmän kuin talletuksia.

Likvidin rahoitusvarallisuuden hallittu kartuttaminen esimerkiksi säännöllisen kuukausisäästämisen avulla on ihmeen aliarvostettua. Jo sadan euron kuukausittainen säästö lainanlyhennysten ohessa kerryttää kuuden prosentin tuotto-olettamalla (esim. osakepainotteinen yhdistelmärahasto) kahdessakymmenessä vuodessa yli 45 000 euron edestä rahoitusvarallisuutta. Moinen pelivara auttaa kummasti, jos elämän muutostilanteet vaativat nopeita liikkeitä myös asuntomarkkinoilla. 

Kuukausisäästäminen toimii myös puskurina mahdollista korkotason nousua vastaan. Paisunutta lainanhoitomenoa voi ensi hätään kattaa kuukausisäästöön varatulla rahalla ilman, että kotitalouden välittömät kulutusmahdollisuudet kärsivät.

Oletko kiinnostunut sijoittamisesta? Varaa aika.

Taloyhtiölainat kuuma puheenaihe - voiko villityksestä oppia jotain? -blogikirjoitus on julkaistu Kauppalehdessä 12.6.2018. Timo Vesala on valtiotieteiden tohtori ja Säästöpankkiryhmän pääekonomisti. Vesala kommentoi aktiivisesti talouden teemoja sekä sosiaalisessa mediassa, blogikirjoituksissa että tiedotteissa.