Uudistuotannon vähäisyys voi johtaa asuntomarkkinoiden ylikuumenemiseen

– Uudisrakentamisen käänne on nyt lähempänä kuin vuosi sitten, mutta markkinoiden elpyminen etenee edelleen varovaisesti ja käänteen ajoitus on yhä epävarma. Väestönkasvu jatkuu pääkaupunkiseudulla vahvana, ja mikäli uusien kohteiden aloituksia lykätään vielä pitkään, voi seurauksena olla merkittävä tarjontapula. Se nostaa asuntojen hintoja ja vaikeuttaa kotien vaihtamista, sanoo Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja Erno Jeskanen.

– Rahoittajilla on luonnollisesti keskeinen rooli uudiskohteiden rakentamisen käynnistymisessä. Olemme Nooa Säästöpankissa alkaneet tarkastella omia valmiuksiamme vastata rakentajien rahoitustarpeisiin ja arvioida, millaisiin hankkeisiin olemme valmiita sitoutumaan. Uskomme, että myös muissa pankeissa seurataan rakentamisen tilannetta tarkasti ja varaudutaan mahdollisiin rahoitusneuvotteluihin. Rakentamisen lähtiessä uudelleen liikkeelle voi markkinoille syntyä myös uusia toimijoita, jotka etsivät rahoituskumppaneita hankkeilleen.

–  Asuntomarkkinat ovat talouden syklien mukaan kehittyvä suhdanneherkkä toimiala, aivan kuten rakentaminenkin. Kysyntä ohjaa molempia aloja. Käänne parempaan on jo tapahtunut asuntomarkkinoilla, mutta rakentamisen osalta kehitys on vielä epävarmaa. Ne rakennusliikkeet, jotka aloittavat ensimmäisinä uudiskohteita, voivat toimia vetureina muille. Sama pätee myös rahoittajiin ja asuntosijoittajiin, mutta liikkeelle lähtö edellyttää riittävää luottamusta markkinan kestävyyteen, toteaa Jeskanen.

Työvoiman saatavuus ja rakentamisen korkeat kustannukset ovat isoja haasteita rakennuttajille

– Rakennusliikkeet ovat joutuneet supistamaan organisaatioitaan merkittävästi kolme vuotta kestäneen syvän taantuman aikana. Rakentamisessa on käytetty alihankintana pääasiassa ulkomaista työvoimaa. Voi viedä aikaa ennen kuin ammattitaitoisia työntekijöitä jälleen löytyy ja heitä saadaan houkuteltua takaisin töihin Suomeen. Myös moni suomalainen alan ammattilainen on siirtynyt muihin töihin, sanoo Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen.

– Myös rakentamisen kustannukset ovat nousseet merkittävästi. Rakennusmateriaalien hinnat lähtivät rajuun nousuun inflaation seurauksena eivätkä ne ole laskeneet. Rakentamisen selvästi noussut hintataso näkyy siinäkin, etteivät remontointi ja pientalorakentaminen ole lisääntyneet meillä viimeisen kolmen vuoden aikana.

– Valtiovarainministeriön ja ympäristöministeriön vuonna 2023 asettama työryhmä ehdotti valtiontakauksen käyttöä yhdeksi uudisrakentamisen tukitoimeksi vaikeassa suhdannetilanteessa. Kannatan ehdotusta edelleen. Uskon, että tällä ratkaisulla uudisrakentaminen lähtisi meillä helpommin käyntiin ja vauhtiin, jatkaa Rantanen.

– Uusien ja vanhojen asuntojen välinen hintaero on kasvanut pääkaupunkiseudulla viimeisen kolmen vuoden aikana johtuen siitä, että vanhojen asuntojen neliöhinnat ovat laskeneet merkittävästi. Uusiin muuttovalmiisiin asuntoihin ei kohdistu kysyntää, koska niiden hinnat ovat suhteessa vanhoihin samankokoisiin asuntoihin niin paljon korkeammat. Toisekseen tarjolla on vääränkokoisia asuntoja. Tällä hetkellä pieniin asuntoihin kohdistuu huomattavasti vähemmän kysyntää kuin perhekokoisiin asuntoihin, joita taas ei ole uusina tarjolla lainkaan.

– Ennen kuin uudistuotanto lähtee liikkeelle täytyy vanhoihin asuntoihin kohdistua todennäköisesti vielä nykyistä paljon enemmän ostokysyntää. Se taas tulee nostamaan vanhojen asuntojen hintoja, jolloin ero uusien asuntojen hintoihin pienenee, pohtii Jeskanen.

– Itse uumoilen ja vähän pelkäänkin, että parin vuoden päästä saattaa vauhti pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoilla muistuttaa asuntokaupan kaikkien aikojen ennätysvuoden 2021 huimaa menoa. Näen, että vähintäänkin lievä ylikuumenemisen riski on todellinen, sillä asuntoja tarvitsevien määrä ei pääkaupunkiseudulla tule vähenemään, vaan päinvastoin, sanoo Rantanen.

– Väestöennusteet povaavat pääkaupunkiseudulle, etenkin Helsinkiin ja Espooseen, voimakasta kasvua tulevina vuosina ja vuosikymmeninä. On selvää, että jossakin vaiheessa myös sijoittajat palaavat pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoille. Vaikka nyt voisi pienten asuntojen hyvän tarjontamäärän ja selvästi laskeneiden hintojen puolesta olla erittäin hyvä hetki sijoitusasunnon ostamiseen, todennäköisesti tyhjien kuukausien riski ja nollakorkoaikaan verrattuna melko vaatimaton vuokratuotto pitävät vielä sijoittajat poissa asuntomarkkinoilta, pohtivat Rantanen ja Jeskanen.

Ota meihin yhteyttä, niin jutellaan pk-seudun asuntomarkkinatilanteesta lisää:

Jukka Rantanen
Toimitusjohtaja, Sp-Koti Oy
050 341 1391, jukka.rantanen@spkoti.fi

Erno Jeskanen
Toimitusjohtaja, Nooa Säästöpankki
050 405 3229, erno.jeskanen@saastopankki.fi